Inspección técnica de edificios | dAT

La inspección técnica de los edificios, en vigor desde el 26 de febrero de 2011 según los parámetros establecidos en el Decreto 187/2010, es un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas con el fin de verificar el deber que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

La inspección es visual y se hace sobre aquellos elementos accesibles del edificio. No tiene por objeto detectar posibles vicios ocultos ni prever causas sobrevenidas, aunque se puede extraer la conveniencia de una diagnosis más profunda. Lo tiene que llevar a cabo el/la técnico/a con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación, contratado/a por los titulares del edificio a inspeccionar.

La ITE da lugar a un informe que describe el estado actual del edificio, las deficiencias detectadas y plazo para enmendarlas y la calificación del estado general del edificio. El informe es previo a la obtención del Certificado de Aptitud del Edificio, expedido por la Administración.

 

  • ¿A quien va dirigido?

    Las ITE van dirigidas a:

    • Propietarios/arias de edificios de viviendas (propiedad vertical)
    • Comunidad de propietarios/as (propiedad horizontal)
    • No va dirigido a propietarios/as de edificios unifamiliares ni tampoco a la propiedad de edificios declarados inicialmente en ruina por el ente local competente.
    • Está obligada a encargar la ITE la propiedad de los edificios de más de una vivienda y que:
    • Superen la antigüedad establecida en el programa de inspecciones (por ejemplo los edificios anteriores a 1930 tienen que disponer de la inspección antes de 2013).
    • Quieran acogerse a ayudas públicas para su rehabilitación o alguna de sus viviendas.
    • Determinen los programas u ordenanzas locales.
    • Declare la Administración ante causas justificadas como situaciones de riesgo, determinadas deficiencias o la ubicación en áreas de conservación y rehabilitación.
  • ¿Qué finalidad tiene esta inspección técnica?

    La finalidad de esta inspección es instituir un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas para verificar el deber que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

  • ¿En qué supuestos es obligatoria esta inspección técnica?

    Deben someterse a inspección técnica obligatoria:

    • Los edificios plurifamiliares de viviendas en función de su antigüedad
    • Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales
    • Si el edificio o las viviendas del edificio deben acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación
  • ¿Hay un plazo para hacer esta inspección técnica?

    El plazo para pasar la inspección está definido dentro del mismo Decreto 187/2010 en su anexo III, donde dice que la revisión obligatoria deberá ser hecha por todos los edificios de viviendas plurifamiliares con una antigüedad de 45 años según el programa de inspecciones publicado en el mismo anexo III. La antigüedad de los edificios se puede acreditar por cualquier medio que sea válido en derecho.
    Para aclarar los términos diremos que las fechas reflejadas en el cuadro en el anexo III del Decreto, son fechas límites para obtener un certificado de aptitud con una calificación de Apto, y no simplemente para hacer la inspección técnica. Las fechas del anexo III son las que se muestran en la tabla.

    Según la antigüedad del edificio, los plazos máximos previstos para pedir a l’Agència d’Habitatge de Catalunya el correspondiente certificado de aptitud, son los siguientes:

     

    Antigüedad del edificio Plazo máximo para pasar la inspección Edificios

    Anteriores a 1930 Hasta el 31 de diciembre de 2012 49.000
    Entre 1931 y 1950 Hasta el 31 de diciembre de 2013 23.000
    Entre 1951 y 1960 Hasta el 31 de diciembre de 2014 31.000
    Entre 1961 y 1970 Hasta el 31 de diciembre de 2015 53.000
    A partir de 1971 Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio alcance los 45 años de antigüedad

    Antigüedad del parque de edificios plurifamiliares en Cataluña:

    Demarcación territorial Antes de 1900 1900-1920 1921-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 Total edificis
    BARCELONA 16.646 10.420 12.258 10.263 22.887 39.631 112.105
    GIRONA 4.512 1.543 1.554 1.796 3.742 6.315 19.463
    TARRAGONA 3.779 1.530 1.555 1.646 2.452 4.854 15.816
    LLEIDA 2.208 771 926 1.287 1.972 2.759 9.923
    TOTAL 27.145 14.264 16.293 14.992 31.054 53.559 157.307

     

  • ¿Se llevará a cabo una inspección por cada edificio de viviendas?

    Sí, y en el caso de inmuebles en los que haya más de una comunidad de propietarios / propietarias, se puede llevar a cabo una inspección técnica para cada comunidad.

  • ¿A quién corresponde la obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica?

    La obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica corresponde a:

    • Propiedad vertical: los propietarios / propietarias.
    • Propiedad horizontal: a la comunidad de propietarios / propietarias.

    El propietarios / propietarias y las personas ocupantes de viviendas han de facilitar el acceso a las viviendas y a las demás entidades del edificio en el momento de la inspección, para posibilitar el examen de los elementos comunes del edificio.

  • ¿Quién debe hacerse cargo del coste económico de esta inspección técnica?

    El coste económico derivado de la inspección técnica obligatoria a cargo de las personas obligadas a la realización de la inspección (propietarios / as del inmueble o comunidades de propietarios según sea el caso).

  • ¿Quién puede llevar a cabo la inspección técnica de los edificios?

    La inspección técnica de los edificios de viviendas se llevará a cabo un / a técnico / a con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.

  • ¿En que consiste esta inspección técnica?

    La inspección es la acción de examinar el edificio que lleva a cabo el / la técnico / a competente a quien haya sido encargada, y que da lugar al informe de la inspección técnica de edificios de viviendas.

    Esta inspección técnica es visual, y se hace respecto de aquellos elementos del edificio a los que se haya tenido acceso.

    Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no fueran suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas, el / a técnico / a encargado / a de la inspección debe proponer a la propiedad del inmueble hacer una diagnosis del elemento o elementos constructivos afectados, o cualquier otro tipo de pruebas que considere necesarias.

    Si en esta inspección el / la técnico / a detecta alguna situación anómala con aparienia de infravivienda, es necesario que la comunique a la Agencia mediante el modelo que se podrá encontrar en esta web.

    La existencia de esta situación anómala no condiciona la certificación de aptitud del edificio mientras no afecte a la estabilidad o seguridad de los elementos comunes de la edificación.

    No forma parte de la inspección detectar posibles vicios ocultos, ni prever causas sobrevenidas.

  • ¿Cómo se califican en el informe las possibles deficiencias?

    El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas debe detallar las deficiencias detectadas en los diversos elementos constructivos del edificio, y las debe calificar de la siguiente manera:

    • “Deficiencias graves”: son las que, por su importancia, es necesario corregir en los plazos indicados. En el caso de que representen un riesgo para las personas, debe indicarse expresamente y detallar las medidas urgentes de seguridad a adoptar previas a la ejecución de las obras.
    • “Deficiencias leves”: son las que, sin ser graves, hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte de éste.
  • De acuerdo con las deficiencias detectadas, ¿ Cómo se califica el estado general del edificio?

    El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas debe detallar las deficiencias detectadas en los diversos elementos constructivos del edificio, y las debe calificar de la siguiente manera:

    Según el tipo, la gravedad y la generalización de las deficiencias, el estado general de un edificio puede ser:

    • “Muy grave”: existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas. En este caso, el informe debe especificar las medidas de seguridad que hay que adoptar con carácter inmediato, las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo.
    • “Con deficiencias graves”: la existencia de deficiencias que por su importancia debe enmendarse. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas especifica las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo. En el caso de que las deficiencias comporten riesgo para las personas, hay que describir las medidas urgentes de seguridad a adoptar, previas a la ejecución de las obras.
    • “Con deficiencias leves”: la existencia de deficiencias producidas por falta de conservación. Es necesario efectuar trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte.
    • “Sin deficiencias”: no se aprecian deficiencias.
  • ¿Qué hacer si se detectan deficiencias que comporten riesgo para las personas?

    En aquellos casos en que el / la técnico / a detecte la existencia de deficiencias, sean generalizadas o no, que comporten riesgo para las personas, es necesario que lo comunique de manera inmediata tanto a la propiedad como al ayuntamiento del municipio donde está el edificio, a fin de que adopten las medidas que resulten adecuadas.

    La comunicación en el ayuntamiento se puede hacer de acuerdo con el modelo de documento normalizado por la Agencia que se podrá encontrar en esta web.

  • ¿A quién debe entregar el/la técnico/a el informe de la inspección técnica?

    Si el estado general del edificio es calificado como muy grave este se entregará:

    • a la propiedad
    • a la Agencia

    Si el estado general del edificio es calificado con deficiencias graves éste se entregará:

    • a la propiedad del edificio o a la persona representante de la comunidad de propietarios.

    Si el estado general del edificio es calificado con deficiencias leves o sin deficiencias éste se entregará:

    • a la propiedad del edificio o a la persona representante de la comunidad de propietarios
    • a la Agencia
  • ¿Cuáles son las actuaciones a realizar por la propiedad del edificio a la vista del informe técnico?

    Las actuaciones a realizar a la vista del informe técnico son:

    1. Calificación del estado general del edificio Muy grave:

    • Adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad indicadas a fin de evitar situaciones de riesgo para las personas.
    • Subsanar las deficiencias indicadas en los plazos previstos en el informe técnico.

    2. Calificación del estado del edificio con deficiencias graves:

    • Adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad indicadas a fin de evitar situaciones de riesgo para las personas.
    • Subsanar las deficiencias indicadas en los plazos previstos en el informe técnico.
    • Una vez finalizadas las obras de subsanación de deficiencias se presentará ante la Agencia solicitud de expedición del certificado de aptitud, a la que deberá adjuntar el informe de la inspección técnica y certificado final de obra de la Dirección Facultativa que ha dirigido las mencionadas obras y que acredite su correcta realización y finalización.

    3. Calificación del estado general del edificio con deficiencias leves:

    • Es necesario llevar a cabo los correspondientes trabajos de mantenimiento.

    4. Calificación del estado general del edificio sin deficiencias

    • Ninguna actuación.
  • ¿En qué casos el certificado de aptitud contiene la calificación apto?

    1. Cuando el estado general del edificio se califica “sin deficiencias”.
    2. Cuando el estado general del edificio se califica “con deficiencias leves”. En este caso, la resolución de otorgamiento del certificado indicará los trabajos necesarios de mantenimiento que deben llevarse a cabo para evitar la degradación del edificio o de una parte de éste.
    3. Cuando la propiedad de un inmueble solicita el certificado de aptitud una vez realizadas las obras indicadas en el informe de inspección técnica que calificaba el estado del edificio “con deficiencias graves”. Deberá adjuntarse el correspondiente certificado final de obra que acredite su correcta realización y finalización
  • ¿Y en qué casos el certificado de aptitud contiene la calificación no apto?

    El certificado de aptitud será no apto, cuando del informe de la inspección técnica resulte que el estado general del edificio es “muy grave”.

  • ¿Qué plazo tiene la Agencia para notificar el certificado de aptitud?

    El plazo para notificar este certificado es de dos meses:

    1. En el caso de deficiencias graves: a partir de la entrada de la solicitud de la propiedad del inmueble acompañada del informe de la inspección técnica y, en su caso, de la certificación técnica de enmienda de las deficiencias señaladas en el informe de la inspección y que acredite su correcta realización y finalización.
    2. En el caso de deficiencias muy graves, leves o sin deficiencias: a partir de la presentación del informe de la inspección técnica por medios electrónicos por parte del / de la técnico / a.

    En el caso de que la Agencia modifique o complemente la relación y calificación de las deficiencias señaladas en el informe técnico, y también los plazos para subsanarlas, el plazo de dos meses se computa desde la entrada de la solicitud acompañada, en su caso, de la certificación técnica que acredite la subsanación de deficiencias.

  • ¿Cuál es la vigencia del certificado de aptitud?

    El certificado de aptitud con la calificación de apto tiene una vigencia de 10 años. Transcurrido este plazo, hay que renovarlo, siguiendo el mismo procedimiento, dentro del año siguiente al de su caducidad.

  • ¿Cuáles son las consecuencias en caso de no solicitar el certificado de aptitud de un edificio de viviendas dentro del plazo legalmente establecido?

    En este supuesto, la falta del certificado de aptitud puede dar lugar, con las diligencias previas adecuadas, a la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables, de conformidad con lo previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

  • ¿Y en caso de haber solicitado el certificado de aptitud pero que no se hagan las obras subsanación de deficiencias?

    El incumplimiento de la realización de las obras de subsanación de deficiencias o de la adopción de medidas de seguridad previstas en la normativa faculta la Agencia para adoptar las órdenes de ejecución y otras medidas de intervención administrativa previstas en la Ley 18 / 2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda.

  • ¿Qué pasa con los edificios que hayan sido sometidos al test del edificio?

    1. Los edificios de viviendas que a la entrada en vigor de este Decreto (26/02/2011) hayan sido sometidos al Test del Edificio y no hayan sido requeridos por la Agencia para llevar a cabo obras de subsanación de deficiencias o bien ya las hayan llevado a cabo, pueden obtener el certificado de aptitud del edificio con la calificación de apto. En este caso la vigencia del Certificado de Aptitud es de 10 años desde la fecha de evaluación positiva por parte de la Agencia del Test del Edificio.
    2. Aquells edificios que a la entrada en vigor de este Decreto (26/02/2011) hayan sido sometidos al Test del Edificio y la propiedad no haya sido requerida para llevar a cabo obras de subsanación de deficiencias o bien todavía no las hayan llevado a cabo, pueden emplearse válidamente este Test para solicitar el certificado de aptitud del edificio correspondiente y para acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación siempre que dicho test del edificio tenga una antigüedad máxima de 24 meses desde su fecha de emisión.